Управление инвестиционными проектами коммерческой недвижимости: разбираем на примере компании YOUKON

Инвестиции в коммерческую недвижимость традиционно считаются одним из самых эффективных способов вложения средств. При правильной стратегии доходность вложений может достигать 10-15% и выше по сравнению, например, с жилыми объектами, где прибыль редко превышает 4-6% годовых.

Отметим, что по итогам 2021 года в России инвестиции в коммерческую недвижимость достигли рекордных показателей, превысив сумму в 270 млрд рублей. Да, события начала 2022 года внесли существенные коррективы – в течение февраля-июля наблюдается падение спроса. Однако эксперты считают это временным явлением, так как рынок перестраивается и готовится к новому этапу. Поэтому сейчас, как отмечает основатель компании YOUKON Константин Андреевич Конов, отличное время для вложения своих средств. И в первую очередь речь идет об объектах в Москве, где коммерческая недвижимость всегда являлась ценным активом, а ее стоимость в долгосрочной перспективе неизменно увеличивается из года в год.

Но чтобы рассчитывать на высокую доходность проекта, инвесторы должны быть уверены в партнерах, которым они доверяют свои деньги. На примере работы компании YOUKON разберем, почему лучше сотрудничать с компаниями, оказывающими услуги полного цикла по управлению инвестиционными проектами, и как в целом выстроена их деятельность.

Для справки: название YOUKON – это отсылка к одноименной реке, которая стала известна в «золотую лихорадку» своими богатыми месторождениями. По словам Константина Конова, это перекликается с философией компании – найти для клиента «прииск» и помочь вынести из него максимум прибыли.

Предпроектный этап

Прежде всего партнеры из YOUKON выясняют, как клиент видит свой будущий проект, какие у него задачи и финальные цели. От пожеланий и требований инвестора отталкивается департамент брокериджа, который подбирает подходящий объект.

– Ради выгоды клиента мы рассматриваем все подходящие варианты и стратегии, иногда не самые очевидные. Например, в одном из наших кейсов заказчик хотел инвестировать в офисную недвижимость. В готовом виде как правило порог входа слишком высокий, и мы предложили более рациональный вариант – выкупить объект другого невостребованного назначения по цене ниже рыночных показателей и провести редевелопмент. В итоге инвестор сэкономил значительную сумму, а за счет улучшений мы увеличили капитализацию недвижимости и получили офис класса А, – делится Константин Конов.

После выбора объекта партнеры из YOUKON проводят маркетинговый и Best Use анализ объекта с учетом его расположения, инфраструктуры и других факторов, на которые невозможно повлиять, с целью определения эффективного направления использования с учётом рыночных условий, доходности, инвестиций и возможных рисков, а также возможных градостроительных и иных ограничений.

Кроме того, необходимо провести комплексный всесторонний аудит приобретаемого объекта – Due Diligence – в котором можно выделить 3 основных аспекта:

• Технический - по конструктивным особенностям, техническим и архитектурным параметрам приобретаемой недвижимости;
• Правовой - по юридической чистоте и статусу;
• Финансовый - по инвестиционной привлекательности – сколько можно заработать на этом объекте и сколько в него нужно вложить.

– По результатам Due Diligence инвестиционные аналитики YOUKON составляют финансовую-модель будущего проекта, чтобы у заказчика было понимание, какие шаги мы будем предпринимать для достижения финальной цели, какая в итоге будет прибыль. На этом этапе также просчитываются потенциальные риски проекта.

Глубокий, всесторонний аудит помогает заранее предусмотреть практически все риски. Для нас это критически важно, потому что мы стремимся обеспечить клиентам надежные инвестиции. Особенно сейчас, когда на фоне событий в мире актуальны стабильные, консервативные вложения, – поясняет основатель YOUKON.

Проектный этап: от покупки до реализации коммерческой недвижимости

Далее партнеры компании проводят переговоры с продавцом, структурируют и закрывают сделку купли-продажи недвижимости. Параллельно архитекторы разрабатывают проект будущего объекта, который отправляется на государственную экспертизу для положительного заключения

– После того, как мы получаем заключение, проект направляется на согласование в необходимые государственные органы: Москомархитектуру, Департамент имущества г. Москвы, Департамент Культурного наследия, Мосгосстройнадзор, вносятся изменения в ПЗЗ (Правила землепользования и застройки) в части вида разрешенного использования и будущих ТЭП (технико-экономических показателей) объекта, а также планировки, внешний вид фасадов и прочие архитектурные и правовые нюансы.

Эта часть проекта находится в ведомстве нашего юридического департамента и партнера, который отвечает за взаимодействие с государственными инстанциями, – рассказывает Константин Конов.

После получения РНС (разрешения на строительство), YOUKON организовывает и выполняет строительные работы на объекте. По окончании строительства партнеры снова обращаются в государственные органы (Мосгосстройнадзор) и получают ЗОС (заключение о соответствии) и РВ (разрешение на ввод в эксплуатацию) объекта.

– До момента ввода в эксплуатацию специалисты YOUKON параллельно проводят предброкеридж – находят потенциальных покупателей или арендаторов, чтобы готовый объект не «простаивал», и реализуют его.

По словам Константина Конова, компания также сотрудничает с клиентами, которым требуется помощь только на некоторых из перечисленных этапов. Например, в YOUKON обращаются девелоперские компании, которых партнеры сопровождают от поиска и приобретения объекта до получения разрешения на строительство, потому что на следующих стадиях у данного вида клиентов налажен собственный полный цикл работы (inhouse). Но главной концепцией YOUKON остается управление инвестиционными проектами коммерческой недвижимости «под ключ» и долговременное сотрудничество от объекта к объекту.