Битумные герметики: задайте вопрос

Не знаю, что делать с крышей, она у меня плоская и покрыта рубероидом, в прошлом году стелили мне полностью новый слой. Крыша стала протекать в месте, где есть вентиляционные труб и в одном углу, я там даже вижу трушены. Пробовал запаять смолой и горелкой, но трещины появляются. Что можете посоветовать для ремонта?

Как вы думаете, что можно использовать для закрытия щелей в бетонных стенах и между плитами перекрытия, особенно на верхних ярусах? У меня большой цех сейчас есть в распоряжении, я его снял под свое производство и нужно привести в порядок, чтобы нигде не дуло и не подтекало.